Ипотека в Испании для иностранцев: условия, проценты, получение вида на жительство


В результате стагнирующего внутреннего спроса на рынке недвижимости правительство Испании радушно приветствует иностранных инвесторов, желающих приобрести себе жильё в этой стране. При выполнении определённых условий — включая минимального размера инвестиций, которые могут быть распределены между несколькими объектами недвижимости — инвесторы могут даже получить испанский вид на жительство.

Так называемая «золотая виза» позволяет иностранцам постоянно жить в Испании и путешествовать по всему Европейскому Союзу, но в то же время имеет некоторые ограничения: у вас будет отсутствовать доступ к рынку труда и государственным пособиям. Для получения золотой визы вам понадобится инвестировать в местный рынок недвижимости не менее 500 тысяч евро. Более подробную информацию об этой возможности вы можете получить в консульском учреждении Испании в своей стране.

Покупка же недвижимости стоимостью менее 500 тысяч евро не позволит вам автоматически получить вид на жительство, однако переехать в страну на ПМЖ можно будет и другим путём: например, устроившись на работу либо показав удалённый доход на сумму не менее двух с половиной тысяч евро в месяц. Кроме того, испанскую недвижимость можно просто использовать в качестве отпускного жилья либо сдавать в аренду.

Итак, вы решили приобрести жильё в Испании, но не имеете достаточно собственных средств? Не беда, ведь местные банки охотно выдают ипотечные кредиты даже иностранцам!

Сколько же можно взять в кредит в Испании?

Для резидентов испанские банки предлагают крупные кредиты, покрывающие до 80 процентов (а иногда и до 100 процентов) стоимости недвижимости. Что же касается нерезидентов, чаще всего стоит рассчитывать на ипотеку в размере 60-70 процентов от стоимости приобретаемого жилья.

В некоторых случаях размер ипотеки может основываться на оценке банком вашей недвижимости, а не реальной цене, за которую вы её собираетесь купить. Таким образом, если банк оценит квартиру в 125 тысяч евро, вы сможете получить ипотеку в размере 87 с половиной тысяч евро, при этом купив саму квартиру, к примеру, за сто тысяч.

 

Ставки по ипотеке в Испании

Большинство испанских ипотечных продуктов привязаны к годовой ставке Euribor плюс определённая надбавка. В зависимости от выбранного банка надбавка к Euribor составит от 1,8% до 3%. Так, в настоящий момент Euribor равен приблизительно -0,3 процентам, что означает, что вполне реально получить кредит под 1,5 процентов годовых.

В то же время, поскольку отрицательные процентные ставки несут определённые риски для банков, многие финансовые учреждения сегодня предлагают ипотеку по фиксированной ставке. Процент по такой ипотеке может колебаться от 2,4% годовых на 15 лет до 3,25% годовых на 20 лет.

Стоимость получения ипотеки в Испании

Получая ипотечный кредит в Испании, вам придётся отдать до 15% от общей суммы кредита на различные комиссии и обязательные платежи. Таким образом, если ваша недвижимость оценена в 120 тысяч евро и вы можете занять 70% её стоимости, вам понадобится внести первый платёж размером 36 тысяч и иметь также запас до €12 тысяч на дополнительные издержки, такие как налоги на передачу права владения (об этом расскажем ниже), комиссионный сбор, нотариальный и регистрационный сбор, а также комиссию банковского оценщика.

Передача прав на собственность в Испании осуществляется посредством публичных сделок с покупкой, которые должны быть заверены нотариусом. Сделка не состоится официально, пока нотариус (notario) не заверит её с помощью своей firma protocolizada, за что вам придётся заплатить. Как только нотариус заверит все документы и сделка будет завершена, вам нужно будет оплатить налоги.

Налоги на собственность в Испании оплачиваются покупателем недвижимости в момент её приобретения. Трансферный налог составляет 6-10 процентов от стоимости покупки, в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Марочный налог также отличается в зависимости от выбранного вами региона и составляет от 0,75 до 1,5 процентов стоимости недвижимости.

В дополнение к этому все владельцы собственности в Испании обязаны иметь страховку, покрывающую стоимость недвижимости. Страхование жизни необязательно, однако многие банки требуют и это. Мы также рекомендуем приобрести ипотечную страховку, которая защитит вас от банкротства, если ваши доходы внезапно упадут и вы не сможете выплачивать по счетам.

 

Налоги и налоговые вычеты в Испании

Если вы проводите в стране более 183 дней, вам придётся заплатить 21% от прибыли (если вы продадите свою собственность) и 24,75 процентов от инвестиционных доходов (в случае сдачи недвижимости в аренду). Возможно, вам также придётся заплатить налог на богатство со всех ваших мировых активов: если их сумма составляет более двух миллионов евро, готовьтесь каждый год уплачивать в казну 2,5%.

Помимо налогообложения доходов от сдачи собственности в аренду, Испания также взимает от 1 до 2 процентов от стоимости недвижимости в год, в зависимости от её месторасположения.

Есть и хорошие новости: испанское законодательство позволяет вычитать из налогооблагаемой базы проценты по ипотечным кредитам, расходы на ремонт и обслуживание, а также до 3 процентов амортизации от стоимости покупки дома.

Что нужно знать для получения ипотеки в Испании

Перед подачей заявки на получение ипотеки в Испании вам понадобится Número de Identificación de Extranjeros (NIE), что означает «Идентификационный номер иностранца». Без NIE приобретение недвижимости в стране, а также получение ипотеки невозможно.

 

Если вы находитесь в Испании, вы можете подать заявку на получение NIE в любом местном полицейском участке. За пределами страны вам нужно будет обратиться в местное консульское учреждение Испании.

Для получения NIE вам понадобятся следующие документы:

 

  • Заполненная форма EX-15
  • Документы, обосновывающие необходимость получения вами NIE to show why you need an NIE
  • Паспорт и копии его страниц с персональной информацией
  • Две фотографии
  • €12 для уплаты налога согласно форме 790.

Как податься на получение ипотеки в Испании

Большинство крупнейших испанских банков предлагают ипотеку для нерезидентов, среди них Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria и CaixaBank. Вы можете также получить ипотеку и в международном банке: Barclays, ChaseIMS или любом другом.

При подаче заявки на получение ипотеки в Испании лучшим советом будет начать процесс как можно раньше. В то время как официальный процесс выделения кредита может начаться только после достижения соглашения о купле-продаже, начинать прорабатывать все возможные кредитные варианты стоит одновременно с поиском жилья.

Для получения ипотеки вам понадобится как минимум следующее:

 

  • Номер NIE
  • Доказательство наличия работы или стабильного дохода of employment or income
  • Предварительное соглашение с продавцом недвижимости
  • Доказетальство уплаченного налога на недвижимость до момента за прошлые годы
  • Информация о ваших текущих долгах и кредитах
  • Копия документов на всю недвижимость, находящующся в вашей собственности (как в Испании, так и в других странах мира)
  • Информация о ваших текущих активах
  • Свидетельство о браке (при его наличии)

Как только вы подадите все необходимые документы в банк, его сотрудники сделают вам кредитное предложение. Не стесняйтесь торговаться и ходить к конкурентам, чтобы найти лучшие условия.

Виды ипотечных кредитов в Испании

Банки в Испании предлагают стандартный набор ипотек. Многие кредитные продукты не имеют каких-либо ограничений по цене покупки или национальности покупателя, хотя некоторые кредитные учреждения предоставляют лучшие условия для покупателей из определённых стран или для приобретения недвижимости в определённых районах Испании.

Крупнейшим отличием между ипотекой для резидентов и нерезидентов является максимальное соотношение размера кредита к стоимости недвижимости: для резидентов эта цифра доходит до 80 и даже 100 процентов, для нерезидентов же ограничена 60-70 процентами.

 

При поиске ипотечного кредита в Испании следует учитывать следующие нюанс: после коллапса на рынке недвижимости в 2008 году местные банки имеют на своём балансе большое количество конфискованных объектов и желают их продать. В некоторых случаях банки согласны выдавать иностранцу ипотеку только в случае покупки такой недвижимости у самого банка. Таким образом ваш выбор может быть существенно ограничен. Есть и хорошая новость: в таком случае есть небольшой шанс получить ипотеку на всю стоимость недвижимости, что несомненно не может не радовать.

Работа с испанскими риэлторами

Большинство сделок с недвижимостью в Испании осуществляется с помощью местных агентов. Иностранцы могут также работать с риэлторами из своей страны, у которых есть кооперативные связи с испанскими агентами. В то время как в Испании существует много квалифицированных и лицензированных риэлторских агентств, их деятельность не регулируется государством. Комиссия риэлтора обычно составляет от 5 до 10 процентов от цены недвижимости и оплачивается покупателем. В то же время истории известны случаи, когда комиссия доходила до 35 процентов — так что вам следует быть особенно внимательным при выборе риэлтора.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *